BNP Paribas Real Estate note un ralentissement de la demande placée et de l'investissement en immobilier de bureaux régional
L’année 2020 aura été assez morose pour les marchés régionaux d’immobilier de bureaux : 530.000 m2 seulement auront été placés auprès des utilisateurs sur les six principales métropoles françaises (Aix/Marseille, Bordeaux, Lille, Lyon, Nantes, Toulouse) au cours des 9 premiers mois de cette année, d’après BNP Paribas Real Estate. C’est une baisse de 42% par rapport à la même période de 2019, qui avait été -il faut le mentionner- un crû exceptionnel.
Si l’on rapporte le chiffre des neuf premiers mois de 2020 à la moyenne décennale, la baisse paraît plus limitée (-19%). Les dégâts semblent ainsi plus contenus lorsque l’on élargit la perspective historique. Dans le détail, ce sont surtout les grandes transactions portant sur des surfaces de plus de 5000 m2 qui ont marqué le pas : -54% par rapport à 2019. En effet, les grandes entreprises ont bien souvent gelé leurs projets de mobilité devant l’incertitude sanitaire.
Par rapport à l’Île-de-France, le ralentissement des marchés régionaux a aussi été plus marqué au cours du 2ème trimestre, correspondant à la période qui a subi les principaux effets du confinement de printemps : « sans surprise, c’est le 2e trimestre qui a été le plus impacté par la crise sanitaire avec une chute de 67 % des transactions. Au 3e trimestre, nous avons constaté un certain retour à la normale, mais avec tout de même un retrait de 25 % par rapport au T3 2019 », analyse ainsi Jean-Laurent de La Prade, directeur général adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction France. « Sur la même période en Île-de-France (i.e. T2 2020), la baisse est de seulement 46 %. » Et les chiffres pour l’ensemble de l’année 2020 ne sont pas sensiblement meilleurs : « sur l’ensemble de l’année 2020, nous prévoyons, avec nos équipes, une demande placée de 710 000 m² dans les six principales métropoles, soit une baisse de 27 % par rapport à la moyenne des dix dernières années », estimait ainsi Jean-Laurent de La Prade au début du 4ème trimestre au moment du reconfinement d’automne. Le chiffre définitif publié récemment par BNP Paribas REIM pour l’année entière est finalement un peu meilleur, à 776 000 m2 placés pour les 6 premières métropoles régionales et 1,25 million m2 pour les 17 premières (-36% par rapport à 2019).
Du côté de l’investissement, le tableau est également plutôt modeste, avec 1,4 milliard € de volume de transactions engagées sur les neuf premiers mois de l’année, ce qui représente une baisse de 39% par rapport à la période équivalente de 2019. Malgré tout, le chiffre final de 2020 pour l’année entière -2,47 milliards € engagés- est en recul limité sur la moyenne des cinq dernières années (-9%), et 19% au-dessus de la moyenne 10 ans, ce qui signifie que ces marchés tertiaires régionaux demeurent attractifs pour les investisseurs. La métropole de Lyon reste sans conteste le premier marché régional sur les 9 premiers mois de 2020 avec un volume investi de 570 millions €. Lille vient en 2ème position avec un peu moins de 200 millions €. Rennes et Nantes se partagent ensuite la 3ème place du podium avec respectivement 98 et 97 millions € investis. Les marchés immobiliers tertiaires régionaux sont en réalité sauvés de la déroute par le niveau exceptionnellement bas des taux d’intérêt : « face à un taux OAT qui poursuit sa baisse et dans un contexte de compétition forte pour les actifs « core », les taux immobiliers parviennent à se maintenir, voire à se compresser davantage », observe ainsi Jean-Laurent de La Prade. « En effet, les dossiers en cours laissent envisager de nouvelles contractions de taux dans certaines grandes métropoles régionales ».
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